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谢逸枫:为什么房地产二三十年内不会崩盘?

发布日期:2016-12-13浏览次数:174

摘要:现在房价跌的是增幅,不是房价,调控目标是稳增长、防风险。

所有人都问老谢,是不是房价大跌了,房地产要崩盘了。老谢认为鼓吹房价大跌、房地产崩盘是危言耸听,房地产业大趋势不会改变。现在房价跌的是增幅,不是房价,调控目标是稳增长、防风险。

中国房地产市场,起码二三十年内不会发生崩盘,房贷首付高、支柱功能、城镇化率未到80%与人口家庭结构分裂及资源供应匹配问题,人口、教育、医疗、交通设施、人才、资金、财富向大城市集中趋势不变。

房地产

房地产”崩盘论“过去十年一直不绝于耳,最终没有实现这伟大的梦想。可以负责任的讲,中国房地产二三十年内不会发生崩盘,因为房地产支柱功能、房贷首付高、城镇率低、家庭户数增长、资源匹配不合理,未来住房需求更多。背后的逻辑就是中国政府、经济、金融、体制绝不允许房地产崩盘,一旦崩盘必爆发政府、经济、金融、体制四大危机,毁灭性灾难别将席卷中国。

房地产

什么情况下中国房地产才会崩盘,至少有九种情形。

其一是战争。目前中国不是可能爆发战争的,最多是局部的摩擦而已。

其二是经济危机。中国经济保持5%以上的增速,绝对不可能爆发经济危机。

其三是金融危机。中国金融及银行系统安全阀太多了,不担心会爆发金融危机。

其四是房地产业贷款全面停止。这个基本不可能了,除非银行都破产了。

其五是特殊的政治事件。

其六是全国性瘟疫。

其七是全国性大地震。

其八是重大的财税制度改革。

其九是严厉又错误的宏观调控。

为什么房价长期上涨,经济学是这样解释的。未来二三十年中国房价上涨趋势不变,支撑房价上涨长周期的动力依然存在。

其一是土地供应垄断与供应模式的供给与需求弹性,需求总体是扩大的。

其二是人口增长,去年二孩政策已经开放,十年内计划生育政策要大调整,未来会放开三孩,直到四孩,最后取消。

其三是城市化与城市群、交通都市圈、一带一路战略,现在城镇化率到80%,需要二三十年时间完成,大量的人口进入城市,人口往大城市、1000万人口城市不断增加,交通越来越发达、经济5000亿城市不断扩容。

其四是家庭结构裂变。过去一个家庭是五、六口人,现在全国平均是3.1口人,但是还不能稳定下来,全国会在2.5到2.6的水平上稳定下来的,家庭户数量增长越来越快。

其五是城市大拆大建、更新、三旧改造。目前城市还有八九十年代建的房屋,因规划与质量及三改、城市更新的因素,未来一、二十年都要拆炸掉。其六是资源匹配,不是市场决定资源配置,未来城市区域人口、财富的大整合。大量的人口、大学毕业生、财富、资源从中小城镇往大城市去。

其七是生活方式的演化,离婚率上升。

其八是经济体制与经济增长模式及增长方式,半计划半市场的经济体制未来几十年一样存在,投资驱动经济增长与房地产拉动经济增长方式,未来几十年不会改变。而住房制度(双轨制的保障房与商品房市场)与供应体系(低、中、高端市场)及房地产业规划、法律的房地产市场发展机制的建立,需要几十年之后。

房地产

房地产调控长效机制的住房制度、土地制度、金融制度、税收制度,未来几十年不会有实质性改革。

万达主席王健林都讲中国房地产有泡沫,但绝不会崩盘。中国房地产至少还有十年到十五年的好时期,或者说不会崩盘的原因,就是尽管中国现在房价比较高了,尽管中国房子盖的量也比较大了,但是中国现在毕竟只有55%的人生活在城市,还有45%在农村,还有很多农民想要进城。小城市想到大城市,因为只有大城市才有更多的资源,才有娱乐消费,才有体育消费。

再加上政府最近采取了一些坚决挤泡沫的措施,一系列的原因综合在一起,所以觉得中国房地产叫做有泡沫,但不会崩盘。中国房地产不会出现崩盘、不会出太大的问题,原因来自三个方面,首先是中国的工业化和城镇化还在中期,离城镇化完成还有距离;其次是中国有较为真实的购房需求;最后是中国的老百姓仍有买房、买地以求“保值”的传统置业习惯。

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万科总裁郁亮都说中国楼市不会崩盘,“崩盘”的风险在我国并不存在,杠杆过高是房地产市场泡沫破裂的根源。目前,各国按揭贷款最低首付大多在20%以下,还有零首付的,而我国的首付比例始终较高,且居民储蓄率一直处于高位,偿本付息能力强,杠杆风险较低。过去几年的炒房行为已经很少见了,政府调控手段也很有效很及时,房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。

【编辑:小胡椒】关键字:房地产中国楼市
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